房價高企，漸漸改變了年輕人對居住的想法——與其被房子壓垮，不如追求當下的生活品質。可居住條件差、中介欺詐、亂漲價等租房之痛，又給租房者當頭澆上一盆冷水。痛點就是商機，有格調的硬件裝修配套以及有情懷的長租公寓，讓人們的租房體驗有了質的飛躍。
政策密集推出，租售并舉，長租公寓大勢所趨
從2015年起，住建部就推出一系列政策，推動房屋租賃行業加速成長。2017年7月廣州推出“租房十六條”新政，租賃同權引動市場關注。相比于短期對租售同權的關注，投資者應對長租行業企業準入、信息品臺搭建、融資便利等政策進行關注。
▲資料來源：民生證券研究院
九部委聯合印發“租購同權”新政，作為房地產長效調控政策，發展租賃，減輕買房壓力，緩解供需矛盾!同時去化部分一、二線城市的商住類產品及三、四線城市住宅產品的庫存壓力，房地產市場即將迎來新的轉型期，這些城市為：廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市。核心目標是是房地產長效調控機制的政策之一，是深化住房制度改革，增加有效供給。發展租賃，目的是減輕買房壓力，改變住房消費觀念，讓住房回歸居住本質。
上海首現自持，廣州首次試水，拍地竟自持成常態
“開發商自持物業”是否會成為今后地產商拿地的主流方式？不妨從“短期”、“長期”兩個視角來看待這個問題。
◆從短期視角看，增加自持物業不失為開發商應對樓市調控的策略之一
房地產市場的需求端調控是一種行政手段調控，各地政府還在調控手段上競相比“狠”。在這種背景下，土地拍賣市場單一的“競價”演變出“競自持面積”、“競自持年限”。調控政策時間會有多長，誰也不知道，而開發商要保持企業的運營必須競買土地，因此在土地新規下接受“自持物業”是不得不面對的現實。
◆另一方面，對購房人一系列限買政策已經奏效，各地銷售大幅度下降
根據最新數據：2017年5月，大部分房企銷售業績環比下降。以萬科為例，2017年5月萬科的銷售金額同比下降了1.3%，環比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，環比下降了16.5%。如果從城市角度看，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大約60%。
從中國房地產長期發展的視角來看待這個問題，開發商逐漸“主動”增加自持比例，也是一個必然趨勢。
廣佛競自持均為企業單獨拿地，自持比例40%~50%居多，其中，廣州要求自持年限與土地年限一致，佛山大部分地塊要求自持年限為10年。
截至2017年6月底，據不完全統計，在已拍出自持土地中，廣州的住宅自持面積約11.5萬㎡，而佛山約29.6萬㎡ 。
流動人口日益壯大，租賃需求潛力巨大
◆萬億級租房市場規模
根據《中國流動人口發展報告（2016）》，2015年我國流動人口規模達2.47億人。按照《國家新型城鎮化規劃》 的進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口 ，70%流動人口通過租房居住，按當前月均租金475元測算，年租金達萬億。
◆租房比例遠低于發達國家
歐美發達國家租房比例基本在30%以上 ，德國甚至超過了一半，而在中國只有26%隨著國家政策的扶持和租賃市場體系的建立，未來租房比例將會不斷攀升。
◆青年人租賃市場火爆，一二線市場租賃需求旺盛
根據《中國流動人口發展報告（2016）》，2015年相應勞動年齡的流動人口中，1980年及以后出生的新生代的比例已經超過一半，為51.1%。 2015年流向中心城市的跨省流動人口占全國跨省流動人口的比例為54.9%。
在政策背景下，綜合考慮市場變化、開發商轉型等因素，自持土地也許將成為土地拍賣的一種常態，而長租公寓也許將成為開發商的另一塊核心業務，一旦運營成功，還能產生品牌價值，轉化為輸出品牌，實現輕資產化的商業運營模式！
